案件背景
近段时间，笔者接到不少龙岗区城市更新项目回迁房指标买卖合同相关的案件咨询，大致情况是：有买家通过各种渠道“得知”购买城市更新项目回迁房无需深圳市购房资格，于是与卖方个人签署《房产回迁产权及权益转让合同》，交易标的为“房产回迁指标住宅建筑面积的回迁产权和权益”。
买方与卖方签署《房产回迁产权及权益转让合同》之后，有所谓的城市更新公司与买方同步签署《拆迁补偿协议》用以确认买方“已取得”相关回迁指标面积的回迁产权和权益。因城市更新项目存在各类问题，如回迁指标对应的房屋已被拆除、没有将买方公示确认为对应被拆除房屋的物业权利人、买方没有收到对应指标面积的过渡期安置费、更新项目迟迟没有进展等等，买家认为回迁房指标买卖合同目的已无法实现，向律师咨询如何拿回回迁房指标购买款。
金唐律师解析
2021年以前，深圳市城市更新相关法规和政策尚未相对完善，按照司法实操经验，深圳市法院基本会将上述“回迁房指标买卖合同”纠纷案件认定为小产权房的买卖合同纠纷案件，要么认定合同有效、按照合同的履行情况予以判决，要么判决行政部门处理之前法院不予受理。2021年，深圳市相继出台实施《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称“更新条例”）《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，通过其立意精神可以明确，历史遗留违法建筑（小产权房）的城市更新回迁房面积指标具有人身性，即经过行政确权公示后，回迁房面积指标权益与具体的个人或单位绑定，不可随意交易。具体表现为：《深圳经济特区城市更新条例》第三十条 区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第三 项规定情形的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》 三、城市更新项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。结合上述法规、政策及本文案件背景，笔者倾向认为“回迁房指标买卖合同”属于《民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的情形：1、本案背景中，许多买家购入所谓“回迁房面积指标”时，声称实体小产权房屋已被实际拆除，“回迁房面积指标”存在的实物基础已消失、但相应回迁权益未确权至买家名下，明显属于“指标空挂”的情况，卖家此番行为不仅违反行政、民事法律法规，更可能涉嫌刑事犯罪。一方面，回迁房指标需经合法确权公示，即回迁房指标与特定的主体绑定身份，具备法定的不可流通性（交易性）。另一方面，回迁房指标对应的小产权房已被拆除，买家事实上是无法确认卖家是否为原小产权房的实际合法权利人。简言之，卖方存在虚构小产权房合法权利人身份的可能性，卖方可以虚构其事实上不享有的回迁房指标，欺骗买家与其交易，然后利用卖家同步设立所谓的“城市更新开发公司”与买家同步签署“拆迁补偿协议”，让买家误以为购买的“回迁房面积指标”真实存在并以此支付对应合同款。若深究卖家的“回迁房面积指标”来源，卖家或涉嫌合同诈骗罪，买卖双方已签署的“回迁房指标买卖合同”因涉及刑事犯罪而无效。2、《深圳经济特区城市更新条例》第六十五条 违反本条例第三十条规定，市场主体与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的，由区城市更新部门给予警告，并责令限期改正；逾期不改正的，处五十万元以上一百万元以下罚款。根据上述法条措辞，买家非经公示确认为“回迁房面积指标”的合法权利人，与项目合法市场主体签署《搬迁补偿协议》的，其处置结果为“责令改正”，即上述法规条款属于禁止性强制性规定，违反该法条的民事行为应属无效。虽然上述法条不直接指向“回迁房指标买卖合同”，但回迁房指标本身无法通过“买卖形式”确权给买家，买家是无法与项目合法市场主体签署《搬迁补偿协议》的，因此对应的“回迁房指标买卖合同”应属无效；同时，深圳市住房和建设局与深圳市规划和自然资源局出台《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》打击住宅类小产权房的态度十分坚决，在此背景下人民法院应配合相应深圳市有关行政部门的执法措施，认定住宅类的“回迁房指标买卖合同”依法无效。3、在司法实践中，法院认定回迁房买卖合同是合法有效合同，因为该交易标的为市场主体补偿给卖方的回迁商品房，其本质是二手商品房交易。根据司法实践逻辑，回迁房补偿首先给到卖方名下而不是直接登记至买方名下，该回迁房已是享有合法不动产权证书、可市场流通的商品房，但同时买方也应当严格遵守当地的首付、赋税、购房资格等商品房交易政策。反言之，对比回迁房买卖合同，回迁房面积指标买卖合同在合法性存在瑕疵。一方面，目前在司法实践当中无法认定“回迁房面积指标”为合法有效的交易标的。另一方面，倘若买方通过购入“回迁房面积指标”、市场主体最终将回迁房直接登记至买方名下，买方则明显规避购房资格审查、房地产交易税费缴纳等政策、法律监管环节，其行为明显违反法律规定、损害社会经济秩序，应认定为行为非法从而合同无效。（二）按照现阶段深圳法院司法实践，基于合同有效的前提，买方主张合同解除更具备可行性，但需从多方面论证其合同目的无法实现。深圳市存在巨量小产权房屋，小产权房交易一直存在市场需求，为保障交易秩序的稳定，深圳市法院主流倾向于认定小产权房屋相关买卖合同为合法有效。以“《深圳经济特区城市更新条例》、《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》”为关键字查询司法裁判文书，相关判决中法院观点均认为“小产权房屋”或“回迁房面积指标”买卖合同合法有效。就本文案件背景而言，买家欲以合同目的无法实现为由说服法官判决合同解除，其实质上更加考验代理律师对深圳市城市更新政策和更新流程的熟悉程度。笔者认为，可从以下几方面考察“回迁房面积指标买卖”合同目标能否实现：1、回迁房指标所在的项目是否纳入城市更新单元计划。城市更新单元政府立项是回迁房实现与否的首要前提，若回迁房指标所在地区未进行城市更新立项，则任何市场主体对该地区的小产权房均无权拆除重建，更不可能予以权利人回迁商品房。2、回迁房指标所在地区的城市更新专项规划情况。绝大多数买家希望购入的回迁房面积指标将以住宅商品房的形式回迁，而卖家为满足买家的需求一般会在“回迁房面积指标买卖合同”中约定将来回迁房屋为住宅形式的商品房。若指标所在城市更新项目专项规划方案已公布，可通过核实专规的方式来确认将来的回迁房屋是否为住宅类商品房。若回迁房拟建设地块的专规方向为商业或工业，则可明显确认住宅类回迁房面积指标买卖合同目的无法实现。3、买家签订回迁房面积指标买卖合同后，能否被公示确认为被拆迁房屋的权利人。前文《深圳经济特区城市更新条例》第三十条已明确，只有被确认为小产权房的权利人方可有权与市场主体签署《搬迁补偿合同》，不被确认为被拆迁房屋的权利人，其自然无权享有城市更新项目回迁房补偿。4、买家主张合同目的无法实现，卖家或以“买家已与市场主体签署《搬迁补偿协议》”的理由予以辩驳。对此，《深圳经济特区城市更新条例》第七条明确规定，城市更新项目由具有房地产开发资质的企业实施；同时，更新条例第二十五明确，用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，应当经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新。简言之，查明项目市场主体的资质和选定流程十分重要，非合法选定的企业不是适格的城市更新市场主体，不适格的市场主体无法实现买家关于回迁房面积指标交易的合同目的。5、回迁房面积指标买卖合同不应无合同期限，买方对于合同目的实现抱有合理期待。即便买方被确认为被拆迁房屋的权利人、并与适格的市场主体签署《搬迁补偿协议》，现实中应考虑政策影响、市场主体自身困境等因素，若非买方原因导致项目迟迟没有进展，应认定合同目的无法实现，合同解除的主张成立。6、以《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》为依据，要求卖方提供证据证明其有能力实现回迁房面积指标买卖合同目的，否则应当认定合同无法履行、自动作废。最后，因合同目的无法实现导致合同解除，买方有权依据合同违约条款向卖方主张违约金支付，但实践中鉴于小产权房及其权益买卖合同的各方均存在一定的过错，人民法院一般仅支持一定比例的违约金，甚至不支持违约金。
