上诉人（原审原告、反诉被告）中国xxx银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市罗湖区深南东路xx街x号。

负责人林谦，行长。

委托代理人王再鸣，广东金唐律师事务所律师。

委托代理人岑佩，广东金唐律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）吴xx，住所地广东省惠来县。

委托代理人彭晓楠，广东XX律师事务所律师。

委托代理人薛永拱，广东XX律师事务所律师。

上诉人中国xxx银行股份有限公司深圳市分行（以下简称xx银行深圳分行）因与被上诉人吴xx房屋租赁合同纠纷，不服深圳市福田区人民法院作出的（2014）深福法民三初字第546号民事判决，向法院提起上诉。

原审法院审理查明：xx银行深圳分行是深圳市福田区园岭新村xx栋首层的业主，建筑面积为537.75平方米，房屋性质为住宅。2009年4月1日，xx银行深圳分行（甲方）与案外人深圳市xx航物业管理有限公司（乙方，以下简称xx航物业）签订《房屋租赁代理委托合同书》，约定甲方将在深圳市自有物业的闲置房产委托给乙方代理出租，代理委托期限为五年，即自2009年4月1日至2014年3月31日止。合同第十条约定，乙方受甲方委托，代表甲方与承租方签订房产租赁合同，并代收租金，乙方在每月收到承租方租金后，扣除代理佣金及代理支付税费后，余款及时存入甲方指定账户。

吴xx（合同乙方）于2005年3月17日曾与xx航物业（合同甲方）就租赁园岭新村xx栋首层东房屋（建筑面积计369.91平方米）签订了一份《房地产租赁合同》，合同期限自2005年3月20日起至2008年3月19日止，在该租赁合同中明确告知租赁房地产权利人为：中国工商银行深圳市分行，约定租赁房地产的用途为商业，租赁保证金81380元，如乙方未能履行合同或拖欠租金、滞纳金和因承租产生的其他费用，xx银行深圳分行可不予返还保证金。合同签订后，xx航物业收取了吴xx租赁保证金81380元，收据注明为“押金”。该合同到期后，双方于2008年4月2日续签《房地产租赁合同》，约定租赁期限为2008年4月1日至2011年3月31日止，月租金22195元，承租方应于每月10日前交付租金，拖欠租金应付滞纳金，滞纳金为拖欠日乘以日租金的千分之三；合同第十二条约定，合同期满终止（或因其它原因导致合同终止）后，承租方应于终止后5日内迁离出租房屋，承租方逾期不迁离或不返还出租房屋的，在逾期期间应加倍向出租人支付租金。合同附页约定“1、合同为续签合同，押金由原合同保持不变，本合同不再另收；2、该合同根据产权证书用途为住宅，签订租赁合同书根据租赁有关规定办理合同登记，有关商业经营营业执照等相关手续由乙方负责解决；…4、因3号线地铁施工，在地铁施工影响期间租金优惠50%收取”。

另查，2010年8月30日，xx航物业向xx银行深圳分行作出《租赁业务情况反映表》，就同栋楼宇其他租户因受地铁施工影响是否继续给予租金优惠向xx银行深圳分行请示，xx银行深圳分行领导批示同意租金优惠30%至2010年12月31日止。

2011年10月6日，xx银行深圳分行行政部向xx航物业发出通知，要求将园岭新村xx栋首层房产收回自用。2011年12月10日，xx航物业向吴xx发出《通知》，通知不再续租，要求退还物业和结清因承租使用产生的相关费用。该通知由吴xx签收。本案审理过程中，吴xx否认该通知上吴xx签名的真实性，申请进行笔迹鉴定，后又撤回鉴定申请。其后，xx银行深圳分行主张其又通过xx航物业多次通知吴xx退还房屋，但吴xx均未予以理会，xx银行深圳分行就此主张向原审法院提交的《通知》，未有吴xx的签收，吴xx对xx银行深圳分行的该项主张不予认可。2013年11月18日，xx银行深圳分行以EMS方式再次向吴xx邮寄通知，要求吴xx在3日内退还物业并结清费用，但邮件被退回，通知邮寄地址为“园岭新村xx栋1114号”，xx银行深圳分行主张该地址为吴xx租赁物业范围内的铺面的编号，吴xx表示其未收到通知领取快递。

另查，吴xx一直按照优惠后的租金11098元支付租金至2011年8月，此后未再支付。

以上事实有《房屋租赁代理委托合同书》、产权证书、两份《深圳市房地产租赁合同书》、《租赁业务情况反映表》、《通知》、银行账户历史明细、EMS快递及详情单等证据及庭审笔录证实。

xx银行深圳分行在金唐律师的代理下，在原审中诉请：1、解除xx银行深圳分行与吴xx间的房屋租赁关系，吴xx立即迁离承租房屋并将该房屋返还xx银行深圳分行；2、吴xx向xx银行深圳分行支付2010年12月31日至2011年3月31日期间欠缴租金差额33294元及由此产生的滞纳金98883.18元（按11098元每日千分之三的实际拖欠天数计，暂计至2013年10月31日止，要求计算至给付之日止）；3、吴xx向xx银行深圳分行支付侵占房屋期间双倍租金1320600元（自2011年4月1日起截至2013年10月31日，要求计算至房屋返还之日止）；4、吴xx承担本案诉讼费用。

吴xx在原审中提起反诉，诉请：请求法院判令xx银行深圳分行返还租赁保证金81380元，赔偿吴xx装修费35000元，承担本案本、反诉受理费。

原审法院判决，一、确认xx银行深圳分行委托案外人深圳市xx航物业管理有限公司与吴xx签订的《房地产租赁合同》已于2011年12月10日解除；二、吴xx应于判决生效之日起十日内将深圳市福田区园岭新村xx栋首层东房屋返还给xx银行深圳分行；三、吴xx应向xx银行深圳分行支付2013年5月1日至2013年10月31日期间欠缴的房屋使用费266340元；四、驳回xx银行深圳分行的其他诉讼请求；五、驳回吴xx的反诉请求。上述第三项吴xx应清偿的款项，限于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17875元（已由xx银行深圳分行交纳），因适用简易程序减半收取8937.5元，由xx银行深圳分行负担6478元，吴xx负担2459.5元。反诉案件受理费1313.8元（已由吴xx交纳），由吴xx负担。

xx银行深圳分行不服原审判决，向法院提起上诉，请求判令，维持一审判决第一、二、五项，撤销一审判决第三、第四项，并改判为：1、判决吴xx向xx银行深圳分行支付2010年12月31日至2011年3月31日期间欠缴租金差额33294元及由此产生的滞纳金98883.18元（按11098元每日千分之三的实际拖欠天数计，暂计至2013年10月31日止，要求计算至给付之日止），支付侵占房屋期间双倍租金人民币1320600元（自2011年4月1起截止2013年10月31，要求计算至房屋返还之日止）；2、吴xx承担一、二审全部诉讼费用。

xx银行深圳分行委托金唐律师，上诉事实和理由：一、一审认定“xx银行深圳分行2013年11月18日向吴xx邮寄《通知》，没有证据证明该邮寄地址为xx银行深圳分行的经营地址，xx银行深圳分行亦未实际收到该通知，故不能产生通知到达的效力”错误。2013年11月18日，xx银行深圳分行的委托代理人xx航物业安排其工作人员马自林向吴xx通过中国邮政邮寄送达《通知》，在编号为xxx6804的邮寄底单中，寄件人公司名称写明“工商银行深圳市分行”，收件人“吴xx”，地址“福田区红荔路园岭新村xx栋1114号”。庭审中xx银行深圳分行已向法院提供照片并说明该地址就在涉案物业所在地，在未经书面同意不得转租的房屋租赁合同中，出租人按照租赁房屋地址送达文书合理合法：xx银行深圳分行多次口头或者书面通知吴xx结清费用、返还房屋，吴xx对通知内容十分清楚，吴xx在清楚通知内容的情况下故意拒绝签收，产生的是完全获知通知内容的效果，一审法院仅看表象而不计事实本质的判决错误．

二、一审认定“2013年11月后的房屋使用费，因被告返还房屋的时间尚不确定，该项费用无法计算明确，且原告亦未向法院缴交诉讼费，故本案暂不予处理，原告可待该项事实明确后，另循法律途径解决”错误，对xx银行深圳分行极不公平。xx银行深圳分行诉求吴xx支付房屋使用费至其实际返还房屋之日止的主张明确具体，一旦吴xx按照判决规定的时间将涉案房屋返还给xx银行深圳分行，房屋使用费自然能够确定。吴xx如不按照判决规定的日期返还，那么房屋使用费计算直至其实际返还之日，也是明确的。总之，房屋使用费的计算截止日期是明确的（至少可以计算至一审判决生效之日）。原告（xx银行深圳分行）根据法院的通知缴费案件受理费，xx银行深圳分行已经于2014年4月30日按时足额缴纳，如果法院认为有必要补交，应当向xx银行深圳分行出具缴款通知书，而本案中法院并未通知补交。所以法院认定xx银行深圳分行未缴交诉讼费是错误的。

法院经审理查明，（一）法院二审期间向深圳市公安局通心岭派出所函询，涉案园岭新村xx栋首层1114号门牌号对应的店铺是“尚品名牌折扣店”。又据双方确认该“尚品名牌折扣店”为吴xx承租范围。

（二）涉案合同租金因地铁施工影响，xx银行深圳分行曾同意租金优惠至2010年12月31日止。之后即从2011年1月1日起仍应依原合同租金标准支付租金。xx银行深圳分行请求自2010年12月31日，实为自2011年1月1日。

除以上事实，原审法院查明的其他事实清楚，法院予以确认。

法院认为，信守承诺，依约履行合同义务是我国民法确立的基本原则，亦是商业社会中合同各方应当遵从的不二法则。根据诉辩双方意见，本案的争议焦点是xx银行深圳分行于2013年11月18日通过邮寄送至“园岭新村xx栋1114号”的“结清费用交还物业”的通知是否送到的问题。

最后，二审法院认为，xx银行深圳分行上诉请求部分成立，就成立部分，法院予以支持。原审法院判决认定部分事实不清，适用法律错误，须予纠正。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：

一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第546号民事判决第一、二、五项；

二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第546号民事判决第四项；

三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第546号民事判决第三项为：吴xx于本判决生效之日起10内向中国xxx银行股份有限公司深圳市分行按双倍租金标准即44390元／月支付占有使用费（自2011年12月16日支付至本判决确定的搬离之日止）；

四、吴xx于本判决生效之日起10日内向中国xxx银行股份有限公司深圳市分行支付自2011年1月1日至2011年3月31日间租金差额33294元及滞纳金（以11098元每日千分之三的标准自2011年1月11日计至本判决确定的支付之日止）；